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第三個不穩(wěn)定因素就是房地產。很多因素使房地產漲價，價格太高超出了居民承受能力。但是，房地產對經濟的影響很大，如果地產萎縮，建筑、裝潢、水泥等等十幾個大行業(yè)都受影響。此外，房地產漲價過程中的居民財富效應非常顯著，價格上漲就有消費沖動，價格下降就壓縮消費。

上面的三個因素都受貨幣政策的影響。信貸是最基礎的貨幣，股市漲出來的也是貨幣，房地產的增值也是貨幣。明年金融是擴張還是收縮，貨幣政策會起到非常重要的作用。盡管明年仍將實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但是也強調了政策的靈活性，如果貨幣政策收緊，將會為2011年的經濟運行帶來很大壓力。

第三個問題，2010年經濟的外部環(huán)境值得謹慎研究，不能盲目樂觀。

從發(fā)達國家看，美國、歐洲、日本的失業(yè)率很高，收入增速下降會降低消費增速。在經濟發(fā)展模式方面，也面臨從過度消費到增加儲蓄的轉變，這會進一步壓縮消費需求。此外，新的技術創(chuàng)新和產業(yè)化帶動新一輪經濟增長動力暫時還看不到，發(fā)達國家的經濟回升不能過于樂觀。美國股市從今年3月份的低點已經反彈了60%多，如果明年經濟增速不及預期，則國際資本市場將承受考驗，如果道瓊斯指數回落到10000點以下并持續(xù)低迷，就標志著西方經濟復蘇會顯著低于預期，不僅會影響到中國經濟，也會影響中國資本市場。

2010年新興市場經濟同樣不容樂觀。迪拜危機反映出中東地區(qū)的投資機構資金周轉出現了比較嚴重的問題，盡管中東地區(qū)房價已較高點下降了很多，但預計還將繼續(xù)下跌，并可能長期低迷。地產市場的不景氣，會影響到中東地區(qū)的金融機構，包括與金融機構共進退的私人股權投資，給它提供債務的歐洲商業(yè)銀行等等。迪拜危機的發(fā)生，給類似的國家敲響了警鐘。希臘、葡萄牙、愛爾蘭等國家的評級被調低，會導致這些高財政赤字的國家融資成本大幅上升，從而抑制本國甚至全球經濟復蘇的步伐。如果危機繼續(xù)蔓延，勢必會影響全球貿易。

所以對中國的出口形勢目前還應該保持謹慎的態(tài)度，應該把重點放在調結構、促轉變方面，關鍵看啟動內需的實際效果。